Succession bloquée : comment sortir d’une indivision successorale lorsqu’un héritier refuse de vendre ?
La succession est bloquée depuis plusieurs années : les héritiers ne parviennent pas à s’accorder sur le sort de la maison familiale.
Cette situation est particulièrement fréquente en pratique successorale.
Après un décès, les héritiers deviennent souvent propriétaires ensemble d’un bien immobilier dépendant de la succession :
- maison familiale,
- appartement,
- résidence secondaire,
- immeuble locatif.
Mais lorsque les héritiers ne s’entendent plus sur la gestion ou la vente du bien, le règlement de la succession peut rapidement se trouver paralysé.
- Un héritier peut-il empêcher durablement la vente d’un bien indivis ?
- Comment sortir d’une indivision successorale conflictuelle ?
- Quelles sont les étapes d’une procédure en partage ?
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Je présente ci-après des développements sur l'indivision successorale, les mécanismes judiciaires pour obtenir la vente du bien familial ainsi que le déroulement de la procédure en partage judiciaire (dernière alternative possible pour sortir de l'indivision) :
Au décès d’une personne, ses héritiers deviennent automatiquement propriétaires ensemble des biens composant la succession.
Cette situation juridique est appelée indivision successorale.
Chaque héritier détient alors :
- non pas une partie matériellement individualisée du bien,
- mais une quote-part abstraite dans l’ensemble de la succession.
Autrement dit : aucun héritier ne peut revendiquer seul la propriété exclusive de la maison familiale tant que le partage n’est pas intervenu.
Pendant l’indivision, les héritiers disposent de droits concurrents sur les biens successoraux.
Toutefois, leurs pouvoirs restent encadrés par les règles de l’indivision.
Ainsi :
Certains actes peuvent être réalisés à la majorité des deux tiers
Par exemple certains actes d’administration ou de gestion courante.
D’autres nécessitent l’accord unanime des indivisaires
Notamment :
- la vente d’un bien immobilier indivis,
- certains actes de disposition importants.
En pratique, le refus d’un seul héritier peut donc suffire à bloquer la vente amiable d’un bien.
Le principe fondamental : nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision
L’article 815 du Code civil pose un principe essentiel :
“Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention.”
Autrement dit : aucun héritier ne peut imposer indéfiniment le maintien de l’indivision aux autres cohéritiers.
Ce principe permet précisément d’éviter qu’une succession reste bloquée pendant des années.
La solution la plus simple reste naturellement le partage amiable.
Les héritiers peuvent alors décider :
- de vendre le bien et de répartir le prix,
- d’attribuer le bien à l’un d’eux moyennant indemnisation des autres (cad le versement d'une soulte),
- ou de conserver provisoirement l’indivision par convention.
Lorsque les relations familiales le permettent, cette solution reste la plus rapide et la moins coûteuse.
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Lorsque aucun accord n’est possible, il devient nécessaire d’engager une procédure judiciaire.
Il existe des mécanismes permettant la vente du bien familial (I) et à défaut, il convient d'engager une procédure en partage judiciaire (II).
I. L’autorisation judiciaire de vendre un bien indivis :
les mécanismes permettant de débloquer l’indivision
Lorsque les héritiers ne parviennent plus à s’entendre sur le sort d’un bien immobilier dépendant de la succession, l’indivision peut rapidement devenir une source de blocage durable.
Si le principe demeure celui de l’accord unanime pour vendre un bien indivis, le Code civil prévoit néanmoins plusieurs mécanismes permettant au juge d’intervenir afin d’éviter qu’un seul indivisaire ne paralyse indéfiniment la situation.
Les articles 815-5, 815-5-1 et 815-6 du Code civil offrent ainsi différents outils judiciaires permettant de débloquer une indivision successorale.
L’autorisation judiciaire fondée sur l’article 815-5 du Code civil
- Le principe
L’article 815-5 du Code civil permet à un indivisaire d’être autorisé par le tribunal à passer seul un acte nécessitant normalement le consentement d’un autre indivisaire.
Cette procédure est possible : lorsque le refus d’un indivisaire met en péril l’intérêt commun.
Le texte vise donc les hypothèses dans lesquelles l’opposition d’un héritier apparaît abusive ou contraire à l’intérêt collectif de l’indivision.
- En pratique
Ce mécanisme peut notamment être utilisé lorsque :
- un héritier refuse systématiquement toute vente ;
- le bien se dégrade ;
- les charges augmentent ;
- la succession reste bloquée depuis plusieurs années ;
- ou que le maintien de l’indivision compromet les intérêts patrimoniaux des cohéritiers.
Le juge apprécie alors concrètement si le refus opposé porte atteinte à l’intérêt commun.
La vente à la majorité des deux tiers : l’article 815-5-1 du Code civil
L’article 815-5-1 du Code civil permet aux indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis : de solliciter l’autorisation judiciaire de vendre un bien indivis malgré l’opposition d’un autre héritier.
Ce dispositif constitue aujourd’hui l’un des principaux outils de sortie des indivisions successorales bloquées.
- Les conditions
Plusieurs conditions doivent être réunies :
- les demandeurs doivent détenir au moins deux tiers des droits indivis ;
- le projet de vente doit être notifié à l’indivisaire opposant par commissaire de justice ;
- l’opposition doit persister ;
- la vente ne doit pas porter une atteinte excessive aux droits du coindivisaire minoritaire.
Le tribunal judiciaire peut alors autoriser la vente du bien.
- Une limite importante
Ce mécanisme ne permet pas d’écarter totalement les droits du coindivisaire opposant.
Le juge conserve un pouvoir de contrôle important afin de vérifier :
- la régularité de la procédure ;
- l’existence d’un véritable intérêt collectif ;
- et l’absence d’atteinte disproportionnée aux droits du minoritaire.
Les mesures urgentes sur le fondement de l’article 815-6 du Code civil
L’article 815-6 du Code civil permet au président du tribunal judiciaire de prescrire toutes les mesures urgentes nécessaires à la préservation des intérêts de l’indivision.
Il s’agit à l'origine non pas d’autoriser directement une vente définitive, mais de permettre une gestion provisoire de situations de crise.
Le juge peut notamment :
- désigner un administrateur provisoire ;
- autoriser certains travaux urgents ;
- organiser la gestion du bien ;
- autoriser la perception de loyers ;
- ou prendre toute mesure conservatoire utile.
Ce texte est particulièrement précieux lorsque les tensions entre héritiers empêchent toute gestion normale du patrimoine successoral.
Ce texte est toutefois également utiliser pour autoriser la vente du bien. C'est un troisième outil efficace.
Trois mécanismes complémentaires
Ces trois textes répondent à des situations différentes :
- l’article 815-5 sanctionne un refus contraire à l’intérêt commun ;
- l’article 815-5-1 facilite la vente malgré une opposition minoritaire ;
- l’article 815-6 permet au juge d’intervenir en urgence pour préserver l’indivision.
Ensemble, ils traduisent une volonté claire du législateur : éviter qu’une indivision successorale ne demeure durablement paralysée par le conflit entre héritiers.
II. La procédure en partage judiciaire
Lorsqu'une vente judiciaire n'est pas autorisée par le juge, il devient alors nécessaire d’engager une procédure judiciaire de partage, dernière alternative pour sortir de l'indivision.
Le tribunal judiciaire peut alors être saisi afin de :
- ordonner les opérations de liquidation et partage ;
- désigner un notaire ;
- trancher les désaccords entre héritiers ;
- et, le cas échéant, ordonner la vente du bien. Mais dans ce cas, la vente est obligatoirement aux enchères.
Le juge peut également intervenir lorsque certains héritiers bloquent volontairement la succession.
Je présente ci-après les grandes étapes d'une procédure en partage judiciaire.
1️⃣ L’ouverture des opérations de liquidation-partage
Le tribunal désigne généralement un notaire chargé des opérations de partage.
Le notaire va notamment :
- identifier les héritiers ;
- reconstituer le patrimoine successoral ;
- évaluer les biens ;
- établir les comptes entre héritiers ;
- analyser les éventuelles créances d’indivision.
2️⃣ Les discussions et opérations notariales
Cette phase est souvent longue, particulièrement en cas de conflit familial.
Des désaccords peuvent apparaître sur :
- la valeur du bien ;
- les donations antérieures ;
- l’occupation privative du bien ;
- les travaux réalisés ;
- les comptes bancaires ;
- ou les droits de chacun.
3️⃣ Le retour devant le tribunal
En cas de désaccord persistant, le juge tranche les difficultés restantes :
- attribution préférentielle ;
- fixation des créances ;
- autorisation de vendre ;
- modalités du partage.
C’est une question fréquente.
En pratique, une procédure de liquidation-partage peut durer :
- plusieurs mois dans les dossiers simples ;
- mais souvent plusieurs années en présence d’un conflit important entre héritiers.
Les indivisions successorales conflictuelles sont parmi les contentieux familiaux les plus longs.
Plus le conflit perdure :
- plus les frais augmentent ;
- plus les relations familiales se dégradent ;
- et plus la gestion du bien devient complexe.
Pendant l’indivision, plusieurs difficultés apparaissent fréquemment :
- impossibilité de vendre le bien ;
- désaccords sur son occupation ;
- absence d’entretien ;
- dégradation du bien immobilier ;
- accumulation des charges et taxes ;
- tensions familiales croissantes.
Le maintien prolongé dans l’indivision peut devenir particulièrement coûteux sur le plan financier comme humain.
En pratique, un accompagnement juridique permet souvent :
- d’identifier rapidement les blocages ;
- de sécuriser les droits de chaque héritier ;
- d’envisager des solutions amiables ;
- ou d’engager une stratégie contentieuse adaptée lorsque cela devient nécessaire.
Auteur : Marie Laguian
"Avocate en droit des successions et du patrimoine familial, j’accompagne régulièrement mes clients dans les situations d’indivision successorale conflictuelle, les procédures de liquidation-partage et les contentieux entre héritiers."
