Bien immobilier acheté avant le mariage : les loyers utilisés pour rembourser le crédit peuvent-ils donner droit à récompense ?

« J’ai acheté un appartement avant mon mariage. Il s’est ensuite autofinancé grâce aux loyers perçus. Mon conjoint peut-il malgré tout avoir des droits à faire valoir lors du divorce ? »

La réponse peut surprendre.

Sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts, un bien immobilier acquis avant le mariage reste un bien propre à l’époux qui l’a acheté.

Mais cela ne signifie pas que son financement pendant le mariage sera sans conséquence au moment de la liquidation du régime matrimonial.

Dans un arrêt du 9 septembre 2026, la Cour de cassation vient précisément de se prononcer sur une situation très fréquente : celle d’un bien immobilier propre dont les loyers ont servi, pendant le mariage, à rembourser l’emprunt contracté pour son acquisition.

Et la solution est claire : une récompense peut être due à la communauté.

Cass. 1re civ., 9 septembre 2026, n° 24-22.791.

 

Un bien acheté avant le mariage et financé par ses propres loyers

Dans cette affaire, un époux avait acquis un bien immobilier avant son mariage au moyen d'un emprunt.

Une partie du bien avait ensuite été mise en location.

Pendant le mariage, les loyers perçus avaient permis de rembourser les échéances du crédit immobilier.

Au moment du divorce et de la liquidation de la communauté, son épouse a considéré que ces remboursements devaient donner lieu à récompense au profit de la communauté.

L'époux s'y opposait.

Son raisonnement pouvait, à première vue, sembler logique : le bien lui appartenait avant le mariage et les échéances du prêt avaient été réglées grâce aux loyers générés par ce même bien.

Autrement dit, le bien s'était en quelque sorte autofinancé.

Mais juridiquement, le raisonnement est différent.

 

Les loyers d'un bien propre sont-ils propres ou communs ?

C'est ici que se situe toute la difficulté.

Le bien immobilier acquis avant le mariage demeure propre à l'époux.

En revanche, les fruits et revenus générés par ce bien n'obéissent pas au même régime.

La Cour de cassation rappelle les dispositions de l'article 1401 du code civil : la communauté comprend les économies faites sur les fruits et revenus des biens propres des époux.

Elle précise surtout que les revenus d'un bien propre utilisés pour son acquisition ne peuvent pas être considérés comme des fruits simplement “consommés”.

Dès lors, lorsque les loyers servent à rembourser l'emprunt ayant permis l'acquisition du bien propre, leur utilisation profite au patrimoine personnel de l'époux propriétaire.

La conséquence est importante :

la communauté a droit à récompense.

La Cour de cassation confirme ainsi que le remboursement des échéances de l'emprunt contracté pour l'acquisition d'un bien propre, au moyen des fruits et revenus de ce bien, ouvre droit à récompense sur le fondement de l'article 1437 du Code civil.

 

« Le bien s'autofinançait » : pourquoi cet argument ne suffit-il pas ?

C'est probablement l'apport le plus intéressant de cet arrêt en pratique.

Il peut être tentant de considérer qu'un investissement locatif n'a rien coûté au couple lorsque les loyers ont couvert les mensualités du crédit.

Pourtant, sous le régime de la communauté, l'origine économique des loyers ne suffit pas à déterminer leur qualification juridique.

Le fait qu'ils proviennent du bien propre ne permet donc pas à l'époux propriétaire de les affecter au remboursement du capital de son emprunt sans que cette opération soit prise en compte lors de la liquidation.

Les loyers ont permis de rembourser progressivement une dette contractée pour acquérir un bien qui, lui, demeure dans le patrimoine propre d'un seul époux.

Il existe donc un enrichissement du patrimoine propre financé au moyen de revenus affectés à la communauté.

C'est précisément ce que le mécanisme des récompenses permet de rétablir au moment de la liquidation.

Rembourser le crédit n'est donc pas, juridiquement, “consommer” les loyers. 

 

Toutes les dépenses relatives au bien propre donnent-elles lieu à récompense ?

Non.

La distinction est importante.

La décision concerne le remboursement de l'emprunt ayant permis l'acquisition du bien propre.

Certaines dépenses correspondant à la jouissance du bien peuvent, au contraire, être supportées par la communauté sans ouvrir droit à récompense.

Il faut donc examiner concrètement l'affectation des sommes versées et distinguer notamment le remboursement du capital des charges liées à la jouissance du bien.

C'est une raison supplémentaire pour laquelle, lors d'une liquidation de régime matrimonial, il ne suffit pas de constater qu'un crédit a été payé pendant le mariage.

Il faut reconstituer précisément les financements et déterminer ce qui a réellement été payé par la communauté. 

 

Quel peut être le montant de la récompense ?

L'enjeu ne se limite pas nécessairement au montant nominal des échéances réglées.

Dans l'affaire jugée le 9 septembre 2026, la cour d'appel avait fixé à 81 065,99 euros le montant de la récompense due à la communauté au titre du remboursement du crédit immobilier. La Cour de cassation rejette le pourvoi formé contre cette décision.

Plus généralement, lorsque des fonds communs ont contribué à l'acquisition d'un bien qui se retrouve dans le patrimoine propre de l'époux au moment de la liquidation, les règles de l'article 1469 du Code civil relatives au profit subsistant doivent être examinées.

Le calcul peut ainsi tenir compte de la valeur actuelle de l'avantage patrimonial procuré.

Lorsque le bien immobilier a fortement augmenté de valeur depuis son acquisition, l'enjeu financier de la récompense peut donc être significatif. 

 

Et si les époux avaient été mariés sous le régime de la séparation de biens ?

C'est un autre enseignement pratique de cette décision.

Le choix du régime matrimonial peut profondément modifier les conséquences patrimoniales d'une même situation.

Sous un régime de séparation de biens, il n'existe pas de masse commune.

Les revenus provenant d'un bien personnel restent, en principe, personnels à l'époux propriétaire.

Ainsi, si l'époux propriétaire utilise les loyers de son appartement personnel pour rembourser l'emprunt ayant permis de l'acquérir, son conjoint n'a pas, à ce seul titre, de créance à faire valoir sur ces remboursements.

Le raisonnement est donc très différent de celui applicable sous le régime légal de la communauté.

Cette différence mérite d'être anticipée, notamment lorsque l'un des futurs époux possède déjà, avant le mariage, un patrimoine immobilier ou des biens générant des revenus.

Le contrat de mariage ne doit pas être envisagé uniquement sous l'angle de ce qui se passera en cas de divorce.

Il détermine, pendant toute la durée du mariage, la manière dont les patrimoines et certains revenus des époux vont interagir.

 

Le choix du régime matrimonial mérite d'être anticipé

Au moment de se marier, les futurs époux s'interrogent rarement sur ce qu'il adviendra des loyers d'un appartement acheté plusieurs années auparavant.

Pourtant, ce type de question peut représenter, quinze ou vingt ans plus tard, un enjeu patrimonial important.

Avant le mariage, il peut donc être utile de dresser un véritable état des lieux :

• quels biens chacun possède-t-il déjà ?
• existe-t-il des emprunts encore en cours ?
• certains biens génèrent-ils des revenus ?
• l'un des époux possède-t-il une entreprise ou un patrimoine familial ?
• comment les futurs époux souhaitent-ils organiser leurs patrimoines respectifs pendant le mariage ?

Ces éléments peuvent conduire à s'interroger sur l'opportunité de conserver le régime légal ou de choisir, par contrat de mariage, un régime davantage adapté à la situation du couple.

 

Ce qu'il faut retenir

✔️ Un bien immobilier acheté avant le mariage reste, sous le régime légal, un bien propre à l'époux qui l'a acquis.

✔️ Les loyers générés par ce bien pendant le mariage sont en revanche affectés à la communauté.

✔️ Lorsqu'ils servent à rembourser l'emprunt ayant permis l'acquisition du bien propre, ils ne sont pas considérés comme simplement « consommés ».

✔️ Leur utilisation peut donc ouvrir droit à une récompense au profit de la communauté lors de la liquidation du régime matrimonial. 

✔️ Le montant de cette récompense peut représenter un enjeu important, notamment lorsque les règles du profit subsistant trouvent à s'appliquer.

✔️ Sous un régime de séparation de biens, le raisonnement aurait été différent : le choix du régime matrimonial peut donc avoir des conséquences patrimoniales majeures.