Attribution préférentielle d’un bien immobilier : quand faut-il payer la soulte aux autres héritiers ?

« Le juge m’a attribué la maison familiale. Dois-je immédiatement verser une soulte aux autres héritiers ? »

Pas nécessairement.

Lors du règlement d’une succession, il arrive qu’un héritier souhaite conserver un bien immobilier plutôt que de le voir vendu.

Il peut alors, sous certaines conditions, demander son attribution préférentielle, à charge de verser une somme d’argent aux autres héritiers pour compenser leurs droits.

Mais une question se pose lorsque les opérations de partage prennent du temps : à quel moment cette somme, appelée soulte, doit-elle être payée ?

Dans un arrêt du 10 juin 2026 (Cass. 1re civ., n° 25-10.907), la Cour de cassation apporte une précision importante : la soulte due en contrepartie d’une attribution préférentielle n’est exigible qu’au jour du partage définitif.

Cette solution peut avoir des conséquences financières importantes, notamment lorsque plusieurs années séparent la décision d’attribution du partage effectif.

 

Qu’est-ce que l’attribution préférentielle ?

L’attribution préférentielle est un mécanisme qui permet à un copartageant de demander qu’un bien déterminé lui soit attribué dans le cadre du partage.

Elle peut notamment concerner, sous les conditions prévues par la loi, un logement ou certains biens professionnels.

Son objectif est de permettre à l’un des indivisaires de conserver un bien auquel il est particulièrement attaché ou dont le maintien présente un intérêt économique, plutôt que de procéder à sa vente.

L’attribution préférentielle ne signifie toutefois pas que le bénéficiaire peut conserver le bien sans tenir compte des droits des autres indivisaires.

L’égalité du partage doit être respectée en valeur.

Ainsi, lorsque la valeur du bien attribué excède les droits de son bénéficiaire dans la masse à partager, celui-ci doit en principe verser une soulte aux autres copartageants.

Cette somme permet de compenser la différence entre la valeur du bien reçu et les droits auxquels l’attributaire pouvait prétendre.

 

Une soulte de 61 500 € dont les intérêts avaient été fixés plusieurs années auparavant

Dans l’affaire examinée par la Cour de cassation, deux personnes avaient acquis ensemble une maison, à hauteur de trois quarts pour l’une et d’un quart pour l’autre.

À la suite d’un différend relatif au partage de cette indivision, une procédure judiciaire avait été engagée.

L’un des indivisaires étant décédé en cours de procédure, ses six enfants avaient repris l’instance.

La cour d’appel avait finalement attribué préférentiellement le bien aux héritiers, à charge pour eux de verser une soulte de 61 500 € à l’autre indivisaire.

Elle avait également décidé que cette somme porterait intérêts au taux légal à compter d’un jugement rendu le 10 mai 2016.

Les héritiers ont contesté ce point de départ.

Selon eux, la soulte ne pouvait pas produire d’intérêts avant le partage définitif.

La question soumise à la Cour de cassation était donc la suivante :

Une soulte peut-elle être exigible et produire des intérêts dès la décision accordant l’attribution préférentielle, alors que le partage définitif n’est pas encore intervenu ?

 

La Cour de cassation distingue l’attribution préférentielle du partage définitif

La Cour de cassation donne raison aux héritiers.

Au visa des articles 832-4 et 834 du Code civil, elle rappelle que le bénéficiaire de l’attribution préférentielle ne devient propriétaire exclusif du bien attribué qu’au jour du partage définitif.

Elle en déduit que la soulte éventuellement due ne devient exigible qu’au moment du partage et ne peut produire d’intérêts avant cette date.

La décision accordant l’attribution préférentielle ne suffit donc pas, à elle seule, à rendre immédiatement exigible le paiement de la soulte.

Dans cette affaire, la Cour de cassation a ainsi censuré la décision de la cour d’appel uniquement en ce qu’elle avait fixé le point de départ des intérêts au 10 mai 2016.

Le principe de l’attribution préférentielle et le montant de la soulte n’étaient pas remis en cause.

 

Pourquoi cette distinction est-elle importante en pratique ?

Il faut distinguer deux étapes.

La première est l’attribution préférentielle du bien.

Le juge peut décider qu’un bien immobilier sera attribué à l’un des indivisaires, sous réserve du respect des conditions légales.

La seconde est le partage définitif.

C’est à cette occasion que les droits de chacun sont définitivement arrêtés et que la soulte devient exigible.

Or, en pratique, plusieurs années peuvent séparer ces deux étapes.

Les opérations de liquidation peuvent notamment nécessiter des évaluations immobilières, la reconstitution de comptes entre indivisaires ou le règlement de désaccords persistants.

La distinction retenue par la Cour de cassation évite donc que l’attributaire soit tenu de supporter des intérêts sur une soulte qui n’était pas encore exigible.

Lorsque les opérations de partage durent plusieurs années, le point de départ des intérêts peut représenter un enjeu financier considérable.

 

La soulte doit-elle être payée immédiatement lors du partage ?

En principe, oui.

L’article 832-4 du Code civil prévoit que la soulte due au titre d’une attribution préférentielle est payable comptant.

Il existe toutefois des exceptions.

Dans certains cas prévus par la loi, l’attributaire peut bénéficier de délais de paiement, dans la limite de dix ans, pour une fraction de la soulte pouvant aller jusqu’à la moitié de son montant.

Ces possibilités ne concernent pas toutes les attributions préférentielles et sont soumises à des conditions particulières.

Sauf convention contraire, les sommes restant dues dans le cadre de ces délais portent intérêts au taux légal.

Il est donc important de ne pas confondre :

• L’exigibilité de la soulte, qui intervient au moment du partage définitif ;

• Les délais de paiement, qui peuvent exceptionnellement être accordés après le partage dans les conditions prévues par la loi ;

• Les intérêts, dont le régime dépend notamment des modalités de paiement applicables.

L’arrêt du 10 juin 2026 ne reconnaît donc pas à l’attributaire un droit général de différer le paiement de sa soulte.

Il précise simplement que celle-ci ne peut pas être exigée avant le partage définitif.

 

Comment anticiper le paiement d’une soulte lors d’une succession ?

L’attribution préférentielle peut être une solution intéressante pour permettre à un héritier de conserver un bien immobilier auquel il est attaché.

Mais encore faut-il pouvoir en assumer les conséquences financières.

Avant de solliciter une attribution préférentielle, plusieurs questions doivent être examinées.

Quelle est la valeur du bien ?

Le montant de la soulte dépend notamment de la valeur retenue pour le bien attribué et des droits respectifs des copartageants.

Quel sera le montant de la soulte à verser ?

Il doit être apprécié en tenant compte de l’ensemble des opérations de liquidation et de partage.

Comment son paiement pourra-t-il être financé ?

L’héritier qui souhaite conserver le bien doit anticiper les liquidités dont il disposera au moment du partage ou les possibilités de financement qui pourront être mobilisées.

Des délais de paiement peuvent-ils être envisagés ?

Cette question doit être examinée au regard des conditions légales applicables et des éventuels accords pouvant intervenir entre les parties.

Il ne suffit donc pas d’obtenir judiciairement l’attribution préférentielle d’un bien.

Il faut également anticiper les conditions financières dans lesquelles cette attribution pourra effectivement se réaliser.

 

Ce qu’il faut retenir

• L’attribution préférentielle permet, sous certaines conditions, à un copartageant d’obtenir qu’un bien déterminé lui soit attribué lors du partage.

• Lorsque la valeur du bien excède ses droits, il peut être tenu de verser une soulte aux autres copartageants.

• La décision accordant l’attribution préférentielle ne rend pas immédiatement cette soulte exigible.

• Selon la Cour de cassation, la soulte devient exigible au jour du partage définitif et peut produire des intérêts à compter de cette date.

• La soulte est en principe payable comptant lors du partage, sauf exceptions légales ou modalités convenues entre les parties.

• Une attribution préférentielle doit donc être envisagée en tenant compte non seulement de la volonté de conserver le bien, mais également de sa valeur, du montant de la soulte et des conditions de son financement.